Com o mercado imobiliário em plena recuperação (notadamente em São Paulo capital), as empresas do setor listadas na B3 tiveram alta valorização nos últimos tempos. O índice IMOB, por exemplo, subiu +62% em apenas um ano.
Porém, quatro grandes empresas listadas neste setor que se alavacaram extremamente durante o último ciclo de boom (até 2013) e sofreram muito durante a crise subsequente ainda não valorizaram.
Vamos chamá-las de "P", "R", "G" e TCSA3 respectivamente da que se encontra em pior situação para a que está um pouco melhor.
"P" foi de maior do setor para recuperação judicial em 2 anos, "R" está indo pro mesmo caminho. "G" conseguiu captar um bom dinheiro nos últimos follow-ons mas ainda se encontra em situção preocupante.
Basicamente, as empresas fizeram IPO circa 2007 e quiseram crescer para aproveitar o boom do mercado imobiliário dos anos seguintes. Isso significou tomar altas dívidas corporativas, sair de São Paulo para explorar o Brasil inteiro e ter centenas de obras ao mesmo tempo em diferentes regiões do Brasil com produtos nem sempre bem localizados, sem liquidez e sem muito controle de custos.
Então o mercado virou, veio a crise mas as obras já iniciadas tinham que continuar. O ciclo do setor é muito longo. Pode demorar uma década para comprar um terreno, descontaminá-lo, construir, liberar toda a papelada burocrática e vender. Os estoques encalharam e para piorar a lei dos distratos da época favorecia os especuladores. O pessoal que comprava imóveis na planta e revendia com lucro passou a distratar já que os preços dos imóveis corrigiram para baixo na época. Isso causou um rombo no fluxo de caixa das companhias que tinham muitas obras a concluir e altos custos de operação.
A TCSA3 foi uma destas empresas que se complicou na última crise do setor. Porém, recentemente mostrou um plano de recuperação interessante. A empresa captou R$ 445 milhões este ano com a emissão de novas ações a R$ 1,10 e está utilizando metade dos recursos para amortizar dívidas e melhorar a estrutura de capital da companhia e custo da dívida e a outra metade para novos lançamentos que devem ganhar tração no final de 2020.
A empresa tem feito a lição de casa. Anunciou que passará a atuar exclusivamente em SP capital e imediações com obras de médio-alto padrão. Isto permite maior controle das obras e atuar em um mercado onde ela tem mais expertise. Cortou algumas filiais de outros estados e até mudou de sede para cortar custos.
Além disso, tem vendido os estoques prontos (VSO Líquida 15%). Voltou a monetizar o estoque de Brasília depois de 4 anos sem poder vender por falta de documentação. 44% do estoque ainda se encontra na capital federal. Outra parte relevante está em Curitiba-PR.
A ideia é desovar este estoque antigo e começar do zero um novo ciclo em SP com a estrutura mais enxuta aproveitando a SELIC baixa e o reaquecimento da economia.
Agora sobre a compra das ações, ninguém sabe se dará certo e trata-se de um investimento de alto risco. A empresa precisa pagar grande parte da dívida em 2020, vender o estoque atual e voltar a lançar novos projetos. Estes lançamentos iniciais serão de suma importância para o plano de recuperação e tem que ser vendidos rapidamente. Quem sabe a empresa possa voltar a lucrar daqui alguns anos e voltar a ter margens mais altas em sequência, dando algum retorno para o acionista. Veremos.
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